Риски, с которыми вы можете столкнуться,
при самостоятельной покупке недвижимости
когда существуют лица, имеющие право пользования жилищем:
•Лица, отказавшиеся от участия в приватизации данной квартиры. Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).
•Лица, имеющие право пользования квартирой на основании завещательного отказа.
•Получатели ренты за данную квартиру.
•Супруг(а) собственника недвижимости. В случае, если между мужем и женой заключен брачный договор, в котором указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право сохраняется после развода и после продажи квартиры.
В основном, обременения НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, их НЕ видно в Титуле!
Риск обременения квартиры третьими лицами
ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)":
«Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной».
П.1 ст. 61.6 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) "О несостоятельности (банкротстве)":
«Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения».
Риск признания продавца банкротом
ГК РФ Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
п.1. «Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства».
Риск признания продавца недвижимости недееспособным
или ограниченно дееспособным
то есть продажа объекта недвижимости лицами, не имеющими на это право.
ст. 168 ГК РФ «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».